我是羊叔，拥有多年广州房产研究和投资经验，长期持续关注广州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下广州购房答疑内容，来自 微信公众号“羊叔说房” 的粉丝精选提问：

提问：羊叔，你好，有广州购房资格，用于自住，预算200万，知识城可以购入不？这个板块的学区配套怎么样？

(资料图)

羊叔： 你好，真正决定购房市场的是客户群，一个板块应该看它的产业发展怎么样，如果购房者愿意购买，那么这个区域一定是不错的。众所周知，在广州，珠江新城排第一，琶洲第二，金融城-鱼珠排第三。从地理位置来看，知识城距离广州的市中心太远了，所以生活方面会有不方便的地方。预计需要二十年时间知识城的距离才会成熟。对于想在知识城购房的朋友们，还是踏实一点，区域的发展不是说起来就起来的。 投资回报率最大的板块和楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：羊叔，你好，外地人，不限购条件下广州增城和从化推荐哪个区？没有广州户口和社保，除了这两个不限购区还能去哪个区域购房呢？

羊叔： 你好，如果想要购买不限购区的话，建议优先关注增城的新塘。新塘从2016年起，房价开始浮动，到2017年达到顶峰，之后随着房价调控政策出台以后，房价出现了一点回温。新塘下一波行情出现需要等。此外，新塘的产业发展，交通配套很好，这也是其影响房价的硬性条件。目前来说，新塘的房产是可以购入的，但是是仅限于一些三房。如果要购买的话，最好是选一个学区好的房源。 具体买房选筹，详见知识星球内部分享。

提问：羊叔，你好，刚需购房者，预算比较有限，我是应该先考虑居住环境还是通勤成本等因素呢？目前有没有什么好的建议给我？

羊叔： 你好，建议你可以考虑一下投住分离。投住分离就是房子买回来自己不住，出租出去，自己另外租房子住；其核心就是不考虑房子的居住属性，只考虑投资属性。先考虑房子的金融属性，然后再为其置换做准备，这是很多购房者的新选择。选择投住分离主要有三大原因，一是未来工作不确定性大，不能确定在哪里定居；二是首次买房资金有限，需求没法一步到位，第一套房往往只满足部分需求；三是预算有限但是较为重视居住体验。简单来说，投住分离适合未来工作不确定性大，单身或者只要学位的人士。

提问：羊叔，你好，请问现在是不是刚需入手广州的好时机呢？

羊叔： 你好，判断房价是涨是跌，你得考虑大政方针是稳楼市， 楼市是已经出现分化，小城市人口流出，房价衰落是个必然。核心城市广州吸引全国的人才，这是房价最有力的支撑。可以肯定的一点，广州的基本面一定是向好的。第二，广州十四五规划，2025年常住人口2100万，未来三年人口都还净流入，目前的行情并不代表需求没了。

提问：羊叔，你好，广州本地人，打算购置一套房子，请问黄埔区发展怎么样？前几年还是工业区，好像最近才热门起来，很多人都在买黄埔，这个区域值不值得买入？能不能分析一下这个板块？

羊叔： 你好，黄埔在五年之内形象重塑，且到天河的相对距离很近，所以过去一年非常热门。但其本身为工业区，环境相对比较差。科学城的前身经济技术开发区，很多为500强企业的产业园区，其用地规划图中有大量工业用地，很长时间无法改变这种历史遗留现状。工业用地通常都聚集在一个地方，新增的工业用地也会向这里靠近，自然也就影响着周边楼盘环境。而聚集的产业可以带来较好的经济效益，所以工业区聚集在一起也很难搬到其他地方。因此除了在附近上班外，不建议购买工业区的住宅。但相比其他区，白云产业差形象差价格高，荔湾经济不强还贵，番禺发展慢产业相对弱价格也不低，而黄埔除了环境之外，资本、产业、城市界面都不错，价格也合适，所以很多人选择黄埔。

提问：羊叔，你好，本人在广州工作，目前存款150万左右，没有贷款，家庭年收入税后50万左右，近期考虑在广州投资一套房子（新房），老婆不喜欢二手的。朋友推荐在金融城鱼珠片区投资，想听下您的建议，有没有什么适合的推荐呢？

羊叔： 你好， 金融城-鱼珠片区可以视为广州真正的“第二CBD”，要成为广州的“第二CBD”，它的产业及交通配套都需要十分优越，广州给了这一片区顶尖的配置。 产业引进方面，黄埔鱼珠和琶洲地区、广州大学城、广州国际金融城“合体”将建设成为国家级平台——国家人工智能和数字经济试验区。 轨交方面，该区域已有的5号线和13号线两条地铁，下一步还将建设23号线和25号线两条线路，形成四地铁汇聚的轨道交通格局。 金融城-鱼珠片区内，各类商业、居住项目陆陆续续崛起，作为投资的话，可以抓紧时机跟上“广州的未来”。

篇幅有限，只能涉及到这些城市。

查阅大量资料，对于全国300多个城市进行了盘点，做出全国城市风险名单。

一共可以分为四类：

第一类：可以密切关注，但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围

第二类：可以关注，现阶段购买范围限制在主城范围

第三类：自住可买，现阶段购买范围现在主城三类地段：行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块

第四类：除了自住不建议购买，而且最好购买范围限制在主城产业板块。

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